제목 상한제 후폭풍 서울 재건축, 사업 속도에 따라 희비
등록일 2019-11-08

상한제 후폭풍 서울 재건축, 사업 속도에 따라 희비

“서울 공급, 재정비 사업뿐…재건축 단계에 따라 양극화”

민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개단지 2만6917가구인 것으로 나타났다. 서울의 한 재건축단지 모습.ⓒ데일리안
정부가 민간택지 분양가상한제 해당지역을 발표하면서 주 타깃인 서울 재건축·재개발을 앞둔 단지들의 희비가 엇갈리고 있다.

8일 부동산업계에 따르면 전날 열린 주거정책심의위원회에서 투기과열지구 중 서울 27개동(강남4구 45개동 중 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동, 영등포구 1개동)이 분양가상한제 적용지역으로 선정되면서 분양시장 규제가 더해졌다.

이에 올해 연말과 2020년 투기과열지구 내 분양할 아파트는 이날 기준 총 52개 단지, 6만153가구다. 이중 민간택지 분양가 상한제 적용지역에서 분양을 앞둔 단지는 11개단지 2만6917가구인 것으로 나타났다.

다만 해당지역 주택 사업자 중 10월 29일 이전 관리처분계획의 인가를 받고 제도 시행이후 6개월이 경과되기 전까지 입주자모집승인을 신청하는 정비사업지는 분양가상한제 적용을 피할 수 있으므로 2020년 5월5일까지 분양시기 조율에 사활을 걸 전망이다.

전문가들은 재건축·재개발 등 정비사업지들의 사업 속도에 따른 양극화가 나타날 것으로 보고 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “관리처분계획 기인가 단지 중 분양가상한제를 피할 수 있는 단지는 가격 강보합세를 유지하겠지만, 그렇지 못한 단지 또는 초기 사업지들은 대기수요자나 투자자들의 수익성 기대가 낮아지며 거래량과 가격움직임이 제한되는 등 희비가 엇갈릴 전망”이라고 예상했다.

그는 “서울은 대부분 정비사업을 통한 주택 신규공급을 하고 있는데 정비사업을 통한 신규주택은 총 공급량의 30%정도에 그쳐 희소성이 강하다”면서 “재건축 지위양도금지 및 분양권 전매, 다주택자에 대한 양도세 중과 등 주택시장 유통매물 또한 많지 않다 보니 당분간 매도자 우위의 시장이 지속될 수밖에 없다”고 덧붙였다.

김은진 부동산114 리서치팀장도 “서울 재건축 시장이 사업단계에 따라 양분될 수밖에 없다”며 “관리처분 이후 단계 사업지들은 적용 유예기간인 내년 4월 전에 일반분양을 하기 위해 속도를 내는 반면, 재건축 초기 단지들은 수익성 악화가 불가피한 만큼 투자심리 위축되고 가격 상승세도 주춤해질 것”이라고 전망했다.

그는 “분상제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”며 “서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 나타낼 우려가 있다”고 지적했다.

양지영 R&C 연구소장은 “사실상 서울에서 나올 수 있는 공급은 재정비사업 뿐”이라며 “재건축과 재개발 규제로 시장을 조절하기보다는 규제 완화를 통해 공급 안정 집값 안정을 고민할 필요가 있다”고 강조했다.

데일리안 원나래 기자 (wiing1@dailian.co.kr)
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